A aquisição de um imóvel exige o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI como condição para o registro da propriedade. Trata-se de obrigação inafastável imposta ao comprador antes da lavratura da escritura definitiva.
O que poucos compradores sabem, porém, é que a base de cálculo adotada pelos municípios nem sempre corresponde ao valor real da transação. Muitas prefeituras utilizam um valor venal de referência fixado unilateralmente, que pode superar o preço efetivamente pago pelo imóvel.
Esse descompasso gera cobrança indevida de ITBI e, consequentemente, o direito à restituição dos valores pagos a mais. Recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento favorável ao contribuinte e ampliaram a segurança jurídica para quem deseja questionar essa prática.
Este artigo aborda os fundamentos do tema, os critérios para identificar a cobrança excessiva, os caminhos jurídicos disponíveis e as medidas preventivas recomendadas para empresas e pessoas físicas que realizam operações imobiliárias.
Base legal e conceito prático
O ITBI é um tributo de competência municipal, previsto no art. 156, inciso II, da Constituição Federal. Incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas, nas hipóteses de herança e doação, o tributo aplicável é o ITCMD, de competência estadual.
Cada município define sua alíquota e os critérios de cálculo. Em regra, a alíquota varia entre 2% e 3% do valor do imóvel. O ponto central de controvérsia reside na base de cálculo: o imposto deve incidir sobre o valor real da transação, declarado pelas partes, ou sobre o valor venal de referência fixado administrativamente pela prefeitura?
O art. 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens transmitidos. A jurisprudência do STJ sedimentou o entendimento de que esse valor venal corresponde ao valor de mercado da transação, não a um índice arbitrado unilateralmente pela administração tributária.
Portanto, quando o município fixa um valor de referência superior ao preço negociado entre comprador e vendedor, e o contribuinte paga o imposto com base nesse valor mais elevado, configura-se cobrança em excesso passível de restituição.
Aplicações e dúvidas frequentes
Quem tem direito à restituição do ITBI?
Qualquer contribuinte, pessoa física ou jurídica, que tenha pagado ITBI com base em valor de referência superior ao preço real da transação pode pleitear a devolução da diferença. A possibilidade abrange:
- Imóveis residenciais e comerciais
- Terrenos e lotes urbanos
- Imóveis adquiridos diretamente ou por meio de pessoa jurídica
- Operações realizadas nos últimos cinco anos (respeitado o prazo prescricional)
Qual é o prazo para solicitar a restituição?
O prazo prescricional para o pedido de restituição de tributos pagos indevidamente é de cinco anos, contados da data do pagamento, conforme o art. 168 do CTN. Após esse prazo, o direito à devolução se extingue. Por isso, é fundamental agir com celeridade ao constatar o pagamento em excesso.
Como calcular o valor a ser recuperado?
O montante passível de restituição corresponde à diferença entre o ITBI efetivamente pago, calculado sobre o valor de referência da prefeitura, e o valor que seria devido com base no preço real de compra. Esse valor deve ser corrigido monetariamente até o momento do ressarcimento, conforme as normas locais de atualização.
A título ilustrativo: se o município utilizou como base de cálculo um valor de referência superior ao preço de compra e aplicou a alíquota de 3%, a diferença entre o imposto pago e o imposto correto representa o crédito do contribuinte.
A restituição se aplica a imóveis comerciais adquiridos por empresas?
Sim. Pessoas jurídicas que adquiriram imóveis e pagaram ITBI sobre base de cálculo superior ao valor da transação também têm legitimidade para pleitear a restituição. Para empresas com carteira imobiliária relevante, a revisão sistemática dessas operações pode representar recuperação tributária significativa.
Aspectos estratégicos e riscos
Para empresas do setor imobiliário, construtoras e investidores, a questão assume dimensão estratégica. Quem realiza múltiplas aquisições ao longo do tempo pode acumular créditos tributários expressivos decorrentes de cobranças indevidas de ITBI.
A revisão do portfólio de aquisições imobiliárias dos últimos cinco anos é, portanto, medida recomendada de planejamento tributário. Ao mapear as operações em que a prefeitura adotou valor de referência superior ao preço negociado, é possível quantificar o total recuperável e definir a estratégia mais eficiente, seja administrativa ou judicial.
É importante, contudo, observar algumas cautelas:
- A documentação da transação deve estar devidamente preservada, incluindo contrato de compra e venda, escritura e comprovante de pagamento do ITBI
- O pedido de restituição pressupõe que o valor declarado pelo contribuinte seja condizente com o mercado, pois declarações manifestamente abaixo do valor de mercado podem ser objeto de arbitramento pelo fisco
- Em caso de questionamento pela autoridade fiscal, será instaurado processo administrativo próprio para contestar o valor declarado
O risco de fraude, configurado pela declaração de valor evidentemente incompatível com o mercado, pode afastar a presunção de boa-fé do contribuinte e legitimar a cobrança diferenciada pelo município. Por isso, o pedido de restituição deve ser embasado em documentação sólida e valores razoáveis.
Entendimento jurisprudencial e tendências
O STJ consolidou entendimento de que a declaração de valor do imóvel feita pelo contribuinte goza de presunção de boa-fé. Isso significa que o valor informado pelo comprador é considerado verdadeiro até que o fisco demonstre, por meio de processo administrativo regular, que a declaração não reflete o valor de mercado.
O tribunal assentou, ainda, que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU, nem pode este último servir como piso de tributação para o ITBI. Trata-se de tributos distintos, com fatos geradores e critérios de valoração próprios.
A fixação unilateral de um valor venal de referência pelo município, sem observância do procedimento administrativo adequado, foi classificada pelo STJ como lançamento de ofício irregular. Tal prática ignora as particularidades da transação e impõe ao contribuinte um valor médio de mercado que não necessariamente corresponde ao preço real negociado.
A tendência jurisprudencial aponta para o fortalecimento dos direitos do contribuinte nessa matéria, com crescente uniformização do entendimento nos tribunais estaduais em consonância com a orientação do STJ.
Boas práticas e recomendações
Para pessoas físicas:
- Ao adquirir um imóvel, verifique qual base de cálculo foi utilizada pela prefeitura para o lançamento do ITBI
- Compare o valor de referência adotado pelo município com o preço efetivo da transação constante no contrato e na escritura
- Caso constate divergência relevante, busque orientação jurídica para avaliar a viabilidade do pedido de restituição
- Guarde toda a documentação da aquisição pelo prazo mínimo de cinco anos após o pagamento do imposto
Para pessoas jurídicas e investidores:
- Realize auditoria tributária periódica sobre as aquisições imobiliárias dos últimos cinco anos
- Mapeie as operações em que o município utilizou valor de referência superior ao preço negociado
- Avalie, com suporte jurídico especializado, a via mais adequada para a recuperação dos créditos: administrativa ou judicial
- Incorpore esse processo de revisão à rotina de gestão tributária da empresa
Em qualquer hipótese, o caminho a ser seguido é:
- Primeiro, o pedido administrativo de restituição junto à prefeitura do município onde o imóvel foi registrado
- Na hipótese de indeferimento ou ausência de resposta no prazo legal, o contribuinte poderá ingressar com ação judicial para obter a devolução dos valores pagos a mais, acrescidos de correção monetária
Conclusão
A cobrança do ITBI com base em valor de referência arbitrado unilateralmente pelo município, sem observância dos critérios legais e do procedimento administrativo adequado, configura cobrança tributária indevida e gera o direito à restituição da diferença paga em excesso.
O entendimento consolidado do STJ assegura ao contribuinte a presunção de que o valor declarado na transação é o correto, cabendo ao fisco o ônus de demonstrar, por processo regular, eventual divergência com o mercado.
Tanto pessoas físicas quanto jurídicas que adquiriram imóveis nos últimos cinco anos devem verificar se foram submetidas a essa prática. A análise criteriosa da documentação da compra e a orientação de assessoria jurídica especializada são os primeiros passos para identificar e recuperar eventuais valores pagos indevidamente. Se você ou sua empresa realizou aquisições imobiliárias nos últimos anos e deseja avaliar a regularidade da cobrança de ITBI, o escritório Reigada, Batista & Devisate Advogados está à disposição para análise do seu caso. Entre em contato e agende uma consulta com nossa equipe especializada em direito tributário e imobiliário.
