Desde março de 2020, com a classificação da pandemia do coronavírus pela OMS, a rotina dos cidadãos brasileiros foi diretamente afetada, assim como a economia do país.
A fim de mitigar a disseminação do coronavírus, de alto risco à saúde das pessoas, os governos editaram decretos de restrição de funcionamento de comércios, assim como reduzindo os horários permitidos para circulação da população.
Por tais razões, uma série de questionamentos jurídicos surgiram, tendo em vista o aumento do número de desemprego no país e as dificuldades financeiras oriundas da pandemia.
Neste sentido, diversos contratos de locação se tornaram desproporcionais, necessitando de alterações, tendo em vista a impossibilidade de pagamento pelos locatários de imóveis residenciais e não residenciais.
Em muitos casos, a discussão foi levada ao judiciário, surgindo alguns entendimentos diversos, de acordo com cada caso concreto.
Restou a dúvida por muitos inquilinos, então, sobre a possibilidade de revisar o contrato por conta da pandemia ou, até mesmo, a rescisão. Seria possível por motivo de pandemia?
Para esclarecermos esta dúvida, elaboramos um conteúdo completo sobre como calcular a revisão de contrato, confira a seguir.
Impacto da pandemia nas revisões de contrato
Não podemos negar que toda a população brasileira vem sofrendo os impactos da pandemia. Assim, diante das dificuldades financeiras, tornou-se discutível a possibilidade de revisão de contratos de locação.
De início, importante mencionar que em qualquer contrato de locação, existe a possibilidade de revisão por acordo entre as partes, segundo previsão dos artigos 18, da Lei do Inquilinato, note:
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
No entanto, se não for possível o acordo, a mesma lei prevê que:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado”.
Percebe-se que para a revisão contratual é necessário um motivo plausível. Será que a pandemia configura justo motivo para a revisão?
Além da Lei do Inquilinato, o Código Civil (Lei 10.406/2002) prevê normas relativas aos negócios jurídicos em geral, que também se aplicam às locações.
Desta forma, na referida legislação civilista, há previsão acerca da possibilidade de revisar o contrato com base em algumas teorias: Caso Fortuito e Força Maior ou Onerosidade Excessiva.
Antes de explicarmos cada uma, é necessário salientar que todas as pessoas estão sendo afetadas pela pandemia, motivo pelo qual a tentativa de composição é a melhor alternativa.
Ou seja, as dificuldades financeiras são de conhecimento de cada pessoa e não há solução melhor contrária à negociação, a fim de alcançar o melhor acordo, beneficiando ambas as partes.
A compreensão e o exercício da empatia devem ser levados em consideração para a negociação, portanto.
Por outro lado, certamente existem casos em que não há consenso, sendo necessário levar a discussão ao poder judiciário para revisão contratual.
Cada caso deve ser analisado de acordo com suas peculiaridades, motivo pelo qual não há resposta concreta sobre o resultado almejado pelo pretendente à revisão.
Mas entenda que existem algumas teorias legais que permitem a revisão contratual por motivo da pandemia.
Caso fortuito e força maior (artigo 393, do Código Civil)
A lei dispõe que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.
Certamente, a pandemia do coronavírus é um fenômeno imprevisível e inesperado, motivo pelo qual configura caso fortuito ou força maior, pois não era possível evitar a ocorrência, não sendo responsabilizado o devedor pelos prejuízos.
No entanto, segundo entendimento dos tribunais brasileiros em casos semelhantes, não basta a configuração da pandemia para permitir a revisão do contrato, sendo necessária a comprovação da impossibilidade de satisfazer a obrigação.
Onerosidade excessiva (art. 317, do Código Civil)
Além dos impactos financeiros nas famílias brasileiras, a pandemia gerou consequências na economia do país, como o aumento do índice IGPM, utilizado para reajuste em contratos de locação.
Segundo a Lei do Inquilinato, é possível a fixação de reajuste do valor do aluguel com base em índice especificado. Em geral, aplica-se o IGPM.
Conforme dados divulgados pela Fundação Getúlio Vargas em 17.12.2020, o índice acumulou elevação de 23,41% ao longo dos últimos 12 meses, acarretando em aumento significativo dos aluguéis que são reajustados com base no IGPM.
De tal maneira, o art. 317, do CC, dispõe que:
“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Considerando a elevação do índice, é possível pleitear a revisão contratual com base na teoria da onerosidade excessiva, desde que demonstrada a desproporcionalidade da obrigação decorrente, principalmente, da pandemia do coronavírus.
A fundamentação do pedido deve ser analisada por um advogado de sua confiança, preferencialmente, pois é necessária a análise individual de cada situação para adotar a melhor medida.
O que é IGPM
Destacamos no início deste post que o IGPM é o índice aplicado em contratos de locação para fins de reajuste, certo?
Mas você deve estar se perguntando: o que IGPM?
IGPM é o índice geral de preços do mercado, cuja função é medir a inflação da economia do país.
Ou seja, é um dos índices que registra as variações de preço do mercado.
No ramo imobiliário, na medida em que há aumento da inflação no país, há evolução do IGPM, aumentando os valores dos contratos que possuem reajuste pactuado, direito este do locador, desde que aplicado anualmente.
Para entender melhor, com o aumento do referido índice, há desvalorização do valor das coisas no mercado, por isso que aplica-se o reajuste nos contratos. O valor do real hoje é diferente do dia seguinte, quando há variação de preço do mercado, conseguiu entender?
Aumento expressivo do IGPM e o reflexo na correção dos contratos
Vale ressaltar que existem outros índices medidores da inflação do mercado, como IPCA, INCC-M e outros.
O IGPM, por sua vez, é calculado pela média dos demais índices. Cada mês há variação da inflação e a FGV, instituição privada que divulga a variação, realiza o balanço anual.
Basicamente, quando há grandes impactos na economia do país, certamente ocorrerá alteração do IGPM.
Quando o preço dos produtos de supermercado sobem muito, por exemplo, significa que a inflação subiu e o valor da moeda, consequentemente, desvalorizou.
Em relação aos contratos, o aumento expressivo do IGPM gera consequências, pois o valor do contrato sofrerá alteração para mais, como é o caso das locações.
Por isso, é interessante analisar a variação anual dos índices antes da fixação em cláusula no contrato.
Nada impede que se houver superveniência de aumento expressivo do índice, ocorrendo desproporcionalidade da obrigação e onerosidade ao devedor, o contrato seja revisado, nos termos já expostos ao longo deste post.
Como fazer uma revisão de contrato
Basicamente, existem duas formas para realizar uma revisão de contrato.
Por acordo
Conforme mencionamos acima, recomenda-se a tentativa de composição entre as partes, com respaldo nas disposições da Lei do Inquilino, de forma que se alcance uma solução adequada para os dois lados.
É importante ter em mente que a impossibilidade de cumprir a obrigação deve ser demonstrada, a fim de que a negociação seja transparente, aumentando as chances de sucesso do acordo.
É possível pleitear a adoção de um índice mais benéfico ao inquilino. Por exemplo, existem locadores que, excepcionalmente, aceitaram adotar o IPCA, tendo em vista a alta elevação do IGPM.
Por outro lado, podem existir outros fundamentos como desemprego ou redução de jornada de trabalho, que afetam financeiramente o inquilino.
Vale frisar que estabelecimentos comerciais também podem tentar a negociação, apresentando as motivações para o êxito da transação.
Judicialmente
Não sendo possível o acordo entre as partes, será necessário partir para o judiciário.
Assim, é essencial que os fatos sejam demonstrados e também os motivos que impedem o cumprimento da obrigação locatícia, sob pena de rejeição dos pedidos e improcedência da ação.
Como já dissemos, o advogado de sua confiança deverá analisar o caso em concreto, para fundamentar da melhor maneira o pedido, aumentando as chances de êxito da demanda.
Como fazer uma revisão de contrato durante a pandemia
O primeiro passo para buscar a revisão é tentar contato com o proprietário ou com a imobiliária, se for o caso.
Neste momento inicial, é importante ser paciente e buscar a negociação de forma pacífica, explicando a situação para que o valor do aluguel seja adequado.
Se você estiver inseguro, pode buscar um advogado para intermediar a tentativa de composição, que utilizará técnicas adequadas para alcançar o consenso.
Caso não seja possível o acordo de forma alguma, será necessário pedir judicialmente a revisão.
Destaca-se que, a depender de cada caso e da urgência, poderá ser formulado um pedido de urgência chamado “liminar” para suspender ou reduzir o valor do aluguel.
Para que o juiz conceda este pedido, devem ser demonstrados de forma inequívoca os motivos que impedem o cumprimento da obrigação.
Qual o prazo para pedir uma revisão de contrato
A revisão do contrato por acordo pode ser feita a qualquer tempo, bastando que as partes cheguem a um consenso e estabeleçam formalmente a alteração.
Porém, não havendo acordo extrajudicial, o prazo para ajuizamento da ação revisional de contrato de locação, com respaldo na Lei do Inquilinato, será somente após três anos de vigência do contrato de aluguel, contando a partir do primeiro dia da assinatura ou manifestação verbal da vontade das partes.
Todavia, se houver fundamentação nos termos do Código Civil, ou seja, caso fortuito ou força maior e onerosidade excessiva, tem-se admitido ações revisionais anteriores ao prazo de três anos mencionado acima.
Como calcular o valor de uma revisão de contrato
O cálculo do valor da revisão do contrato será relativo, dependendo de cada situação em concreto.
Isso porque conforme exposto acima, existem alguns fundamentos que viabilizam a revisão contratual, com respaldo na Lei do Inquilinato ou no Código Civil.
Para saber qual o valor adequado, deve-se atentar ao índice de reajuste previsto em contrato.
É preciso fazer uma análise de mercado, buscando comparar os aluguéis da região para realizar um comparativo.
É também necessário analisar a situação financeira do inquilino, assim como a necessidade e dependência da renda do aluguel ao locador.
Posto isso, a depender dos fatores que motivaram o pedido de revisão, poderá ser alcançado o valor ideal a ser readequado em ação judicial.
É possível fazer rescisão de contrato na pandemia, como?
Assim como é possível a revisão do contrato, é válido pedir a rescisão com fundamento da pandemia.
Novamente, reforçamos a necessidade do pedido estar fundamentado e demonstrado por meio de provas que indiquem a impossibilidade de cumprir a obrigação. Somente indagar a pandemia não é suficiente para a rescisão ou revisão.
Nesse sentido, o Código Civil prevê, no art. 478, que:
“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
Desta forma, se a pandemia resultou em queda brusca das condições financeiras do inquilino, não sendo possível a revisão, pode-se pleitear a resolução do contrato com respaldo na referida disposição legal.
Quanto à forma, também pode ser formalizada a rescisão mediante acordo entre as partes. Não sendo possível, deve-se ajuizar uma demanda com pedido de resolução contratual.
Preciso de auxílio jurídico na revisão de contrato?
É recomendável o auxílio jurídico para calcular a revisão do contrato, pois envolvem questões técnicas que poucas pessoas têm conhecimento.
Assim, caso você escolha realizar a alteração por conta, pode correr o risco da revisão não ser como a esperada, causando prejuízos no futuro.
Então, sempre que possível, é importante estar amparado juridicamente antes de realizar a revisão, garantindo maior segurança ao contrato e às expectativas.
Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário.
